AYNI APARTMANDA İKİ DAİRE, NEDEN İKİ FARKLI FİYAT?
Aynı bina, aynı metrekare, aynı oda sayısı… Peki neden biri diğerinden bir milyon lira daha pahalı?
Gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaştığımız sorulardan biridir bu. Bir daire satışa çıkarılır, fiyatı belirlenir. Çok geçmeden aynı apartmanda başka bir daire daha satışa sunulur. Biri 6 milyon TL, diğeri 7 milyon TL'dir.
İlk tepki genellikle aynıdır:
“İkisi de aynı binada, ikisi de 3+1. Aradaki bu fiyat farkı nereden geliyor?”
Oysa gayrimenkul değerlemesi yalnızca metrekare hesabından ibaret değildir. Hatta bazen aynı binada, aynı katta bulunan iki dairenin bile piyasa değerleri birbirinden farklı olabilir.
Birinci Yanılgı: Aynı Metrekare, Aynı Değer Demek Değildir
Bir dairenin 130 metrekare olması, aynı büyüklükteki başka bir daireyle eşit değerde olduğu anlamına gelmez.
Net kullanım alanı, odaların yerleşimi, koridorların büyüklüğü, mutfağın kullanışlılığı ve yaşam alanlarının dağılımı değeri doğrudan etkileyebilir.
Bir dairede geniş bir salon ve ferah odalar bulunurken diğerinde aynı metrekarenin önemli bir bölümü uzun koridorlara ayrılmış olabilir.
Kâğıt üzerinde eşit görünen iki daire, günlük yaşamda aynı konforu sunmayabilir.
İkinci Yanılgı: Kat ve Cephe Önemsiz Ayrıntılar Değildir
Aynı apartmanın ikinci katındaki daireyle sekizinci katındaki daire aynı değerde olmak zorunda değildir.
Güneş alma süresi, manzara, mahremiyet, gürültü, ısı kaybı ve ulaşım kolaylığı gibi unsurlar alıcı tercihlerini etkiler.
Örneğin güney cepheli, gün boyunca doğal ışık alan bir daire ile kuzey cepheli, daha az güneş gören bir daire arasında fiyat farkı oluşabilir.
Ancak burada önemli bir ayrıntı vardır: Her yüksek kat daha değerli, her güney cephe daha avantajlı değildir.
Binanın konumu, iklim koşulları, yalıtım özellikleri, asansör durumu ve alıcı profili bu değerlendirmeyi değiştirebilir.
Üçüncü Yanılgı: Yapılan Her Masraf Dairenin Değerine Aynen Eklenmez
Satıcıların en sık dile getirdiği cümlelerden biri şudur:
“Ben bu eve bir milyon lira masraf yaptım.”
Elbette yenilenmiş mutfak, modern banyolar, kaliteli zemin kaplamaları ve bakımlı bir iç mekân gayrimenkulün tercih edilmesini kolaylaştırabilir.
Ancak bir eve harcanan para ile o harcamanın piyasa değerine katkısı aynı şey değildir.
Kişisel zevklere göre yapılmış çok pahalı bir dekorasyon, her alıcı için aynı değeri taşımayabilir.
Gayrimenkulün değerini yalnızca yapılan masraf değil, alıcının o özellik için ne kadar ödeme yapmaya istekli olduğu da belirler.
Dördüncü Yanılgı: Tapudaki Ayrıntılar Fiyatı Etkilemez Sanılır
Oysa bir gayrimenkulün hukuki durumu, fiziksel özellikleri kadar önemlidir.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, arsa payı, ruhsat ve iskan bilgileri, tapu üzerindeki takyidatlar ve taşınmazın fiilî kullanımı değerleme sürecinde dikkate alınmalıdır.
Özellikle projeye aykırı değişiklikler, hukuki kullanım kısıtlamaları ve taşınmaza ilişkin belirsizlikler alıcı açısından risk oluşturabilir.
İki daire dışarıdan tamamen aynı görünse bile hukuki durumlarındaki farklılıklar satış sürecini ve değerlerini etkileyebilir.
Beşinci Yanılgı: Komşum Bu Fiyata Satıyorsa Benim Evim de O Kadar Eder
İşte gayrimenkul piyasasının en önemli sorunlarından biri de budur.
Bir apartmanda satışa çıkarılan dairenin ilan fiyatı, zamanla diğer daire sahipleri için referans hâline gelir.
Oysa ilan fiyatı, gerçekleşmiş satış fiyatı değildir.
Bir gayrimenkulün aylarca 8 milyon TL'den ilanda kalması, o taşınmazın piyasa değerinin 8 milyon TL olduğunu kanıtlamaz.
Gerçekçi değerleme yapılırken benzer özellikteki taşınmazların mümkün olduğunca doğrulanmış satış verileri, güncel piyasa koşulları ve taşınmaza özgü nitelikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Komşunuzun evine istediği bedel, sizin evinizin değerini belirleyen tek ölçüt olamaz.
Peki, Bir Evin Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir?
Gayrimenkul değerlemesi; teknik bilgi, piyasa araştırması, hukuki inceleme ve saha deneyiminin birlikte kullanılmasını gerektiren bir süreçtir.
Bir taşınmazın bulunduğu mahalle kadar sokaktaki konumu, binanın yaşı kadar bakım durumu, metrekaresi kadar kullanım verimliliği de önemlidir.
Üstelik doğru fiyat yalnızca satıcı açısından değil, alıcı açısından da önem taşır.
Gerçekçi olmayan yüksek fiyatlar satış süresini uzatabilir. Piyasanın altında belirlenen fiyatlar ise mülk sahibinin ekonomik kayba uğramasına neden olabilir.
Son Söz: Aynı Binada Olmak, Aynı Değerde Olmak Değildir
Gayrimenkul, seri üretim bir ürün değildir. Her taşınmazın kendine özgü fiziksel, hukuki ve ekonomik özellikleri vardır.
Bu nedenle iki daireyi yalnızca oda sayısına, metrekaresine veya bulundukları apartmana bakarak karşılaştırmak doğru değildir.
Bir evin değeri, komşusunun ne kadar istediğiyle değil, kendi özellikleri ve piyasanın gerçekleriyle belirlenir.
Doğru fiyatlandırma, satışın son aşaması değil, başarılı bir satış sürecinin başlangıcıdır.
POLAT LIVE EMLAK & GAYRİMENKUL LTD. ŞTİ.
Gayrimenkulde doğru bilgi, güvenilir analiz ve profesyonel yaklaşım.