🧱 “Bir Binanın Kaç Katlı Olduğu Nasıl Hesaplanır? Emlak İlanlarında Doğru Kat Bilgisi Girmek İçin Profesyonel Rehber”
Polat Live Emlak (Batıkent) — Teknik Emlak Bilgilendirme Serisi
1) Kat Bilgisi Neden Bu Kadar Kritik?
Bir emlak ilanında en çok hata yapılan alanlardan biri kat bilgisidir.
Oysa bu küçük gibi görünen detay:
- Alıcının güven algısını değiştirir,
- İlan doğruluk puanını etkiler,
- Tapu–ruhsat ile uyumsuzluk varsa yasal sorumluluk yaratabilir,
- Google’da en çok aranan emlak sorularından biridir.
Özellikle Batıkent, Çakırlar, Eryaman ve Yenimahalle bölgelerinde “yüksek giriş, bahçe katı, dubleks, yarı bodrum” gibi terimler kat karmaşasını artırıyor. Bu nedenle profesyonel yaklaşım şarttır.
2) Belediyeye Göre Kat Sayısı Nasıl Hesaplanır? (Resmî Tanım)
Kat sayımı tamamen Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve belediye ruhsatına göre yapılır.
📌 a) Bodrum Kat
Zemin kotunun altında kalan kattır.
Sayıma dahildir.
📌 b) Zemin Kat
Doğal zemine oturan ve girişin bulunduğu kattır.
Her zaman toplam kat sayısına dahildir.
📌 c) Normal Katlar
Zemin kat üstünde kalan katlardır (1., 2., 3. kat…).
Her biri toplam kata eklenir.
📌 d) Çatı Katı / Çatı Arası
Ruhsata işlendiyse toplam kata dahil edilir,
Ruhsata işlenmediyse “yaşam alanı” olarak sayılmaz.
📌 Kat Sayısının Ruhsatta Yazımı
Örnek ruhsat ifadesi:
B + Z + 3 Kat = 5 Katlı Bina
Türkiye’de eski binalarda zemin katın “0” olarak numaralandırılması çok görülür; bu da ilan girişlerinde karışıklık yaratır.
3) Emlak Sektöründe Katların Pratik Kullanımı
Gerçek saha uygulaması, teknik tanımlarla birleşince şu prensipler ortaya çıkar:
✔ Zemin kat toplam kata her zaman dahildir.
“Zemin eklenir mi?” → Evet, her zaman.
✔ Yüksek Giriş Nedir?
Zeminden bir miktar yukarıda olan giriş katıdır.
Teknik olarak zemin kattır, ilanlarda “yüksek giriş” olarak işaretlenir.
✔ Bahçe Katı Gerçekte Nedir?
Bahçeye çıkışı olan daire → Genelde zemin
Kot farkı büyükse → Bodrum + Zemin arası sayılabilir.
✔ Dublekslerde Kat Hesabı
- Normal dubleks: Bulunduğu kat = alt kat
- Çatı dubleksi: En üst kat + çatı arası birlikte değerlendirilir
✔ “Kat” ile “1. Kat” Farkı
Bazı binalarda zemin kat “0” olarak geçer → Bu durumda 1. kat aslında 2. kattır.
Batıkent’te en çok yanılgı buradan çıkar.
4) İlan Sitelerinde Kat Bilgisi Nasıl Doğru Girilir?
📌 Toplam Kat
Ruhsatta yazan toplam kat sayısı aynen yazılır.
Örnek:
B + Z + 3 → 5 Kat
📌 Bulunduğu Kat
Sahibinden, Hepsiemlak ve Zingat’ta seçenekler farklıdır:
- Zemin → Zemin
- Yüksek giriş → Yüksek giriş
- Bahçe katı → Zemin ya da bodrum arası
- Çatı katı → Çatı katı / en üst
📌 Dublekslerde Doğru Giriş
Örnek:
Alt kat 3. kat, üst kat çatı → “Bulunduğu kat: 3” seçilir.
5) En Çok Yapılan Hatalar (Örneklerle)
- Zemin katı toplam kata eklememek
- Dubleks daireye tek kat yazmak
- Çatı dubleksi olan daireye “çatı arası” demek
- Bodrum katı yok saymak
- Asansörsüz binalarda yüksek girişin fiilen 1. kata denk gelmesini yanlış yorumlamak
- Ruhsatta 5 kat yazan binaya ilan sitelerinde 4 kat yazmak
Bu hatalar ilan kalitesini düşürür, müşteri güvenini zedeler ve portal cezalarına yol açabilir.
6) Pratik Kat Hesaplama Rehberi (Tablo + Örnekler)
📌 Tablo: Hangi Kat Sayıma Dahildir?
| Kat Türü | Kısaltma | Sayıma Dahil Mi? |
|---|---|---|
| Bodrum Kat | B | ✔ Evet |
| Zemin Kat | Z | ✔ Evet |
| Normal Kat | N | ✔ Evet |
| Çatı / Çatı Arası | Ç | Ruhsata bağlı |
Örnek Hesaplamalar
1) 1 Bodrum + 1 Zemin + 3 Normal → 5 Katlı
2) Zemin + 3 Normal → 4 Katlı
3) Bodrum + Zemin + Çatı Katı → 3 Katlı (ruhsağa göre değişir)
4) Dubleks: Bulunduğu kat → alt kot
Bu tablo Google SEO’da featured snippet alma potansiyeli taşır.
7) Batıkent – Çakırlar – Eryaman Bölgesine Özel Teknik Notlar
✔ Yüksek giriş + dubleks kombinasyonu çok yaygındır.
Bu nedenle “bulunduğu kat” seçimi dikkat ister.
✔ Kot farkı olan binalarda giriş bazen 6–7 basamak yukarıdadır.
Zemin teknik olarak değişmez ama algı değişir.
✔ Eski binalarda kapıcı dairesi ve tesisat katı kat sayımını etkiler.
✔ Modern sitelerde kat numaralandırması nettir.
Örnek: Trend Life, Banknot Sitesi, Mesa projeleri.
Bu bölüm Polat Live Emlak’ın bölge otoritesini güçlendirir.
8) Sonuç: Doğru Kat Bilgisi = Profesyonel Emlakçılık
Doğru kat girişi:
- Alıcıya güven verir,
- İlan sitelerinde sorunları önler,
- Ekspertiz ve tapu süreçlerini hızlandırır,
- Polat Live Emlak (Batıkent) standartlarının temel unsurudur.
Kat bilgisi küçük gibi görünür ama profesyonelliğin temel taşlarından biridir.