Hisseli Arsada Size Gösterilen Yer Gerçekten Sizin mi?
Hisseli arsa satışlarında alıcılara çoğu zaman arazi üzerinde belirli bir bölüm gösterilir:
“Yola yakın olan kısım sizin.”
“Şu köşeyi satın alıyorsunuz.”
“Direkten ağaca kadar olan bölüm size ait.”
“Diğer hissedarlarla yerlerimizi kendi aramızda ayırdık.”
Ancak tapuda hisseli olarak kayıtlı bir taşınmazda, kişiye arazinin belirli bir noktası değil, parselin tamamı üzerinde belirli bir pay satılır. Bu nedenle size gösterilen bölüm ile tapuda satın aldığınız hak aynı şey olmayabilir.
Hisseli tapu ne anlama gelir?
Hisseli tapu; bir taşınmazın birden fazla kişiye, belirli pay oranlarıyla ait olduğunu gösterir. Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin düzenlemesine göre her hissedar, maddi olarak bölünmemiş taşınmazın tamamı üzerinde pay sahibidir.
Örneğin 10.000 m² büyüklüğündeki bir parselde 1.000 m²’ye karşılık gelen hisse satın almanız, arazinin belirli bir 1.000 m²’lik bölümünün tek başına size ait olduğu anlamına gelmez. Tapudaki hakkınız, parselin tamamı üzerindeki pay oranını ifade eder.
Başka bir ifadeyle hissedarın payı:
- Arazinin yalnızca köşesinde,
- Yol cephesinde,
- Ortasında,
- Düz veya eğimli bölümünde
bulunan sınırları belirlenmiş müstakil bir alan değildir.
“Şurası senin” denilerek yer ayrılabilir mi?
Hissedarlar araziyi kendi aralarında fiilen kullanıyor ve belirli bölümleri paylaşmış olabilir. Ancak arazide sınır çizilmesi, kazık çakılması, tel örgü çekilmesi, kroki hazırlanması veya sözlü olarak “Bu bölüm senin” denilmesi, tek başına o alanı bağımsız bir taşınmaz hâline getirmez.
Taraflar arasındaki fiilî kullanım veya rızai paylaşım bazı hukuki uyuşmazlıklarda dikkate alınabilse de tapudaki hisseli mülkiyet yapısını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Resmî olarak ifraz yapılmadıkça ve bağımsız parseller oluşturulmadıkça, gösterilen yerin ayrı bir tapusu bulunmaz.
Üstelik bugün hissedarlar arasında sorun yaşanmaması, gelecekte de yaşanmayacağı anlamına gelmez. Hisseler satılabilir, miras yoluyla yeni kişilere geçebilir veya hissedarlar arasındaki kullanım düzeni zaman içinde değişebilir.
Kroki veya noter belgesi müstakil tapu yerine geçer mi?
Satıcı tarafından hazırlanan özel kroki, hissedarlar arasında yapılan yazılı paylaşım veya noter belgesi, durumun değerlendirilmesinde önemli olabilir. Fakat bunların hiçbiri tek başına belediye ve kadastro işlemleri tamamlanarak oluşturulmuş bağımsız parsel tapusuyla aynı sonucu doğurmaz.
Bu nedenle alıcı yalnızca kendisine gösterilen alana bakmamalı; tapuda hangi ada ve parselden, hangi oranda hisse satın aldığını mutlaka incelemelidir.
Hisseli arsada belirli bir yerin sahibi nasıl olunur?
Arazinin belirli bir bölümünün bağımsız olarak bir kişiye ait olabilmesi için taşınmazın imar mevzuatı ve ilgili kurumların şartları doğrultusunda bölünebilir olması gerekir.
Genel olarak süreçte:
- Taşınmazın ifraza uygunluğu araştırılır.
- Yetkili kurumlarca ifraz işlemi onaylanır.
- Kadastro ve tapu işlemleri tamamlanır.
- Ayrılan bölümler bağımsız ada ve parsel numarası kazanır.
- Her bağımsız parsel ayrı tapuya bağlanır.
Ancak her arsa istenildiği şekilde bölünemez. Asgari parsel büyüklüğü, cephe şartı, kadastro yoluna bağlantı, imar planı ve ilgili belediyenin uygulamaları ifraz imkânını doğrudan etkiler.
Bu nedenle “İleride burayı kolayca ayırırsınız” sözü, resmî kurumlardan doğrulama yapılmadan güvence olarak kabul edilmemelidir.
Hisseli arsa alırken hangi riskler araştırılmalıdır?
Hisseli arsa satın almadan önce yalnızca fiyat ve konuma bakmak yeterli değildir. Alıcının şu konuları ayrıntılı biçimde incelemesi gerekir:
- Tapudaki gerçek hisse oranı,
- Parselin toplam yüzölçümü,
- Hissedar sayısı,
- Taşınmazın imar durumu,
- Kadastro yoluna cephesinin bulunup bulunmadığı,
- İfraz imkânı,
- Haciz, ipotek, şerh ve beyanlar,
- Arazide fiilî kullanım veya yapılaşma olup olmadığı,
- Diğer hissedarlarla devam eden uyuşmazlıklar,
- Yasal önalım hakkı ihtimali,
- Ortaklığın giderilmesi davası riski.
Payını üçüncü bir kişiye satan hissedar bakımından diğer paydaşların, kanundaki şartlar oluştuğunda yasal önalım hakkını kullanabilmesi de ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıca hissedarlardan biri ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir; şartlarına göre taşınmazın aynen bölünmesi veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Metrekare hesabına dikkat
Hisseli arsalarda en sık yapılan hatalardan biri, hisseye karşılık gelen matematiksel alanın arazide belirli bir bölüm olduğu düşüncesidir.
Örneğin tapu payı hesabına göre hisseniz 500 m²’ye karşılık gelebilir. Ancak bu hesap yalnızca parselin tamamı üzerindeki payınızın matematiksel karşılığıdır. “Arazinin şu 500 m²’si sizindir” sonucunu doğurmaz.
Bu ayrım, özellikle imar uygulaması, kamulaştırma, yola terk, düzenleme ortaklık payı ve ortaklığın giderilmesi gibi işlemlerde büyük önem taşır.
Sonuç: Gösterilen yeri değil, tapudaki payı satın alırsınız
Hisseli arsa satışında alıcıya arazinin belirli bir bölümü gösterilebilir. Ancak tapuda bağımsız bir parsel bulunmuyorsa satın alınan şey, gösterilen alanın müstakil mülkiyeti değil; parselin tamamı üzerindeki hissedir.
Bu nedenle:
“Şu köşe sizin”, “yol kenarı size ait” veya “hissedarlar kendi aralarında yerleri ayırdı” şeklindeki açıklamalar, bağımsız tapu ile aynı hukuki güvenceyi sağlamaz.
Hisseli taşınmaz satın almadan önce tapu kaydı, hisse oranı, imar durumu, ifraz şartları ve diğer hissedarlarla ilgili hukuki riskler birlikte değerlendirilmelidir. Büyük ölçüde maddi sonuç doğuran işlemlerde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir hukukçudan ve ilgili teknik uzmanlardan destek alınması önemlidir.
Doğru gayrimenkul yatırımı, yalnızca size gösterilen yere değil, tapuda gerçekte ne satın aldığınızı bilmeye dayanır.
Polat Live Emlak & Gayrimenkul Ltd. Şti.
Gayrimenkulde güven, doğru bilgiyle başlar.