HİSSELİ TAPULARDA EZBER BOZAN AYM KARARI!
Ön Alım Hakkı Kalktı mı? Artık Hangi Satış Bedeli Esas Alınacak?
POLAT LIVE EMLAK & GAYRİMENKUL | HUKUK VE GAYRİMENKUL GÜNDEMİ
9 Kasım 2026
Gayrimenkul sektörünü yakından ilgilendiren önemli bir hukuki gelişme yaşandı.
Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkının kullanılmasında, taşınmaz payının bedelinin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, özellikle hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazların alım satımında dikkatle değerlendirilmesi gereken sonuçlar doğuruyor.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?
Bir taşınmazın birden fazla hissedarı olduğunu düşünelim.
Hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, kanuni şartların oluşması hâlinde diğer hissedarlar bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.
İşte bu hakka yasal ön alım (şufa) hakkı denir.
Bu hak, paylı mülkiyet ilişkilerinde diğer hissedarların menfaatlerini korumayı amaçlar.
Anayasa Mahkemesi Neyi İptal Etti?
2025 yılının sonunda yapılan kanuni değişiklikle ön alım davalarında taşınmaz payının bedelinin hâkim tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanması öngörülmüştü.
Ancak Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla bu düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu.
Mahkemeye göre tarafların kendi iradeleriyle belirlediği satış bedeli yerine yargılama sırasında tespit edilen farklı bir bedelin esas alınması, mülkiyet hakkı bakımından adil dengeyi bozabiliyor.
Çünkü bu uygulama, taşınmazı satın alan kişinin haksız kazanç elde etmesine veya maddi zarara uğramasına neden olabileceği gibi ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedar açısından da belirsizlik yaratabiliyor.
Bir Örnekle Açıklayalım
Bir arsanın hissedarı, kendisine ait payı 3 milyon TL karşılığında üçüncü bir kişiye satmış olsun.
Diğer hissedar ön alım hakkını kullanmak istediğinde mahkeme bu payın rayiç değerini 4 milyon TL olarak belirlerse, alıcı gerçekte ödediğinden daha yüksek bir bedel elde edebilecektir.
Tersi durumda ise rayiç bedelin satış bedelinden düşük belirlenmesi alıcının zararına sonuç doğurabilecektir.
Anayasa Mahkemesi, tarafların satış sözleşmesinde kararlaştırdığı bedelin yerine farklı bir bedelin geçirilmesinin hukuki ilişkinin dengesini değiştirdiğine dikkat çekti.
Peki, Ön Alım Hakkı Tamamen Kaldırıldı mı?
Hayır!
Burada özellikle altını çizmek istediğimiz nokta, Anayasa Mahkemesinin ön alım hakkını ortadan kaldırmadığıdır.
İptal edilen düzenleme, ön alım hakkının kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkindir.
Dolayısıyla hisseli taşınmaz satın alan kişilerin diğer hissedarların ön alım hakkını kullanma ihtimalini dikkate almaları gerekmektedir.
Karar Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
Buna göre yürürlük tarihi 6 Ağustos 2027 olacaktır.
Bu süre içinde Türkiye Büyük Millet Meclisinin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkündür.
Bu nedenle kararın bugün itibarıyla bütün ön alım davalarında otomatik olarak eski satış bedeli sistemine dönüş sağladığı şeklinde yorumlanması doğru değildir.
Devam eden davalar bakımından uygulanacak kuralların, yürürlük tarihi ve olası kanun değişiklikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul Alıcıları ve Satıcıları Nelere Dikkat Etmeli?
Hisseli bir taşınmazın satın alınması yalnızca fiyat ve konum değerlendirmesinden ibaret değildir.
Alıcıların taşınmazın tapu yapısını, hissedar sayısını, ön alım hakkından kaynaklanabilecek riskleri ve mevcut hukuki durumunu araştırmaları büyük önem taşımaktadır.
Satıcılar açısından ise satış bedelinin doğru beyan edilmesi, işlemlerin hukuka uygun yürütülmesi ve olası uyuşmazlıkların önceden değerlendirilmesi gerekmektedir.
Özellikle yatırım amacıyla satın alınan hisseli arsalar ve tarlalarda, hukuki riskler yatırımın geleceğini doğrudan etkileyebilir.
Sonuç: Gayrimenkulde Doğru Yatırım, Hukuki Güvenlikle Başlar
Anayasa Mahkemesinin bu kararı, gayrimenkul işlemlerinde yalnızca taşınmazın ekonomik değerinin değil, tarafların mülkiyet hakkının ve sözleşme özgürlüğünün de korunması gerektiğini bir kez daha ortaya koymaktadır.
Unutmayalım: Bir taşınmazın değerini yalnızca metrekaresi, konumu veya satış fiyatı belirlemez. Hukuki güvenliği de yatırımın ayrılmaz bir parçasıdır.
Polat Live Emlak & Gayrimenkul olarak gayrimenkul sektöründeki hukuki gelişmeleri takip etmeye, alıcı ve satıcıları doğru ve güncel bilgilerle buluşturmaya devam ediyoruz.
POLAT LIVE EMLAK & GAYRİMENKUL
Gayrimenkulde güven, bilgiyle başlar.
Hukuki kaynak: Anayasa Mahkemesi, 16.07.2026 tarihli, E.2026/23, K.2026/162 sayılı karar; 06.11.2026 tarihli, 33422 sayılı Resmî Gazete.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık alınmalıdır.