Hisseli Tapulu Taşınmazlarda Şufa Hakkı Değişti mi? Yargıtay’ın 2026 Emsal Kararı Ne Anlama Geliyor?
Gayrimenkul sektöründe özellikle hisseli tapulu tarla ve arsa satışlarında en çok sorulan konuların başında şufa (ön alım) hakkı geliyor.
2026 yılında Yargıtay tarafından verilen ve Resmi Gazete’de yayımlanan emsal nitelikteki karar ise bu alandaki uygulamayı önemli ölçüde netleştirdi.
Peki bu karar gerçekten neyi değiştirdi?
Hisseli taşınmazlarda artık şufa hakkı kullanılamayacak mı?
Emlak alıcıları ve satıcıları için risk azaldı mı?
Polat Live Emlak (Batıkent) olarak sahada sık karşılaşılan bu konuyu sade ve doğru şekilde açıklıyoruz.
Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?
Türk Medeni Kanunu’na göre bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse (hisseli tapu),
paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar aynı şartlarla o payı satın alma hakkına sahiptir.
Bu hak uygulamada şufa hakkı veya ön alım hakkı olarak bilinir.
Amaç:
👉 dışarıdan yabancı bir kişinin ortaklığa girmesini önlemek
👉 mevcut paydaşları korumaktır
2026 Yargıtay Kararı Ne Getirdi?
21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay kararı, hisseli taşınmazlarda şufa hakkının kullanımına önemli bir sınır getirdi.
Karara göre:
👉 Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüşse
👉 herkes uzun süredir kendi bölümünü kullanıyorsa
👉 kullanım düzeni paydaşlarca kabul edilmişse
bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlar artık şufa hakkını kullanamayacaktır.
Yargıtay bu durumda sonradan açılan şufa davalarını Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır.
Şufa Hakkı Kalktı mı?
Hayır.
Şufa hakkı Türk Medeni Kanunu’nda hâlâ yürürlüktedir.
Ancak yeni içtihatla birlikte şu ayrım netleşmiştir:
Fiili taksim yoksa → şufa hakkı devam eder
Fiili taksim varsa → şufa hakkı kullanılamaz
Yani artık her hisseli satış otomatik olarak şufa riskli değildir.
Fiili Taksim Nedir?
Fiili taksim, hisseli bir taşınmazın resmi olarak bölünmemiş olsa bile paydaşlar arasında kullanım açısından ayrılmış olmasıdır.
Örnek:
- herkes kendi ektiği tarlayı kullanıyor
- sınırlar yıllardır belli
- herkes kendi bölümüne ev yapmış
- ortak kullanım yok
Bu durumda taşınmaz hukuken hisseli, fiilen bağımsız kabul edilir.
Alıcılar İçin Ne Değişti?
Yeni Yargıtay kararı özellikle hisseli tarla ve arsa alıcıları için önemli bir güven artışı sağlamıştır.
Artık:
✔ fiilen bölünmüş hisseli taşınmaz alımlarında
✔ tapu devrinden sonra şufa davası riski düşmüştür
Ancak şu durumlarda risk hâlâ vardır:
⚠️ kullanım belirsizse
⚠️ ortak kullanım varsa
⚠️ sınırlar net değilse
⚠️ paydaşlar birlikte kullanıyorsa
Satıcılar İçin Ne Anlama Geliyor?
Hisseli taşınmaz satışlarında artık şu durum avantajdır:
👉 fiili kullanımın net olması
👉 herkesin kendi yerini kullanması
👉 sınırların sahada belli olması
Bu özellikler satış sürecini hızlandırır ve alıcı güvenini artırır.
Emlak Danışmanları İçin Kritik Sonuç
Sahada doğru ifade şudur:
“Fiili taksimi oluşmuş hisseli taşınmazlarda şufa riski önemli ölçüde azalmıştır.”
Bu ifade hem hukuken doğru hem de güvenlidir.
Sonuç
2026 Yargıtay kararı şufa hakkını kaldırmamış,
ancak fiilen bölünmüş hisseli taşınmazlarda kullanımını sınırlandırmıştır.
Bu gelişme özellikle hisseli tarla ve arsa piyasasında:
✔ alıcı güvenini artırmış
✔ satış sürecini kolaylaştırmış
✔ dava riskini azaltmıştır
Ancak her hisseli taşınmaz için aynı durum geçerli değildir.
Satın alma öncesi hukuki ve fiili kullanım durumu mutlaka incelenmelidir.
Polat Live Emlak (Batıkent) olarak hisseli tapulu taşınmaz alım-satım süreçlerinde güvenli ve doğru danışmanlık sunuyoruz.
Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.