İçinde Kiracı Olan Dükkan Satın Almak Mantıklı mı? Ne Zaman Karlı, Kaç Yılda Amorti Etmeli?
Gayrimenkul yatırımlarında ticari mülkler, özellikle de içinde kiracısı bulunan dükkânlar, son yıllarda yatırımcıların radarına girmiş durumda. Peki bu tarz bir yatırımı ne zaman kârlı sayabiliriz? Kaç yılda kendini amorti etmesi gerekir? Hangi aşamada risk, hangi aşamada fırsat barındırır?
Bu yazıda, içinde kiracı olan dükkân satın almanın avantajlarını, risklerini ve mantıklı amortisman sürelerini net rakamlar ve örneklerle ele alıyoruz.
İçinde Kiracı Olan Dükkan Nedir?
İçinde kiracı olan dükkân; hali hazırda bir işletmenin faaliyet gösterdiği, kira geliri aktif olarak devam eden ticari mülktür. Yatırımcı açısından en büyük farkı, satın alındığı andan itibaren gelir üretmesidir.
Hangi Aşamada Karlı Sayılır?
✅ 1. Kira – Satış Fiyatı Oranı
Genel kabul gören oran şudur:
- Yıllık kira getirisi / satış fiyatı
- Oran %6 – %10 aralığındaysa yatırım mantıklıdır.
Örnek:
- Dükkan fiyatı: 10.000.000 TL
- Aylık kira: 75.000 TL
- Yıllık kira: 900.000 TL
→ Getiri oranı: %9 (iyi seviye)
✅ 2. Amortisman Süresi (Kendini Kaç Yılda Öder?)
Ticari gayrimenkulde genel eşikler:
- 8 – 10 yıl: Çok iyi yatırım
- 10 – 13 yıl: Mantıklı
- 14 – 17 yıl: Sınırda
- 18 yıl ve üzeri: Genellikle pahalı kabul edilir
Konutlarda 20–25 yıl normal karşılanırken, dükkânda 12 yıl üzeri dikkatle analiz edilmelidir.
✅ 3. Kiracının Niteliği
Her kiracı aynı değildir.
Avantajlı kiracı profilleri:
- Zincir marketler
- Bankalar
- Kurumsal markalar
- Uzun süredir faaliyet gösteren esnaf
Riskli durumlar:
- Çok düşük bedelli eski kira
- Sözleşmesi belirsiz veya bitmek üzere olan kiracı
- Sektörel riski yüksek işletmeler
İçinde Kiracı Olan Dükkan Almanın Avantajları
✔ Satın alır almaz gelir başlar
✔ Boş kalma riski yok
✔ Banka ve kurumsal kiracılarla düzenli ödeme
✔ Enflasyona karşı güçlü kira potansiyeli
Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
⚠ Kira bedeli piyasanın çok altındaysa
⚠ Tahliye süreci uzun ve masraflı olabilir
⚠ Eski sözleşmelerde artış oranı sınırlı olabilir
⚠ Lokasyon yanlışsa değer artışı sınırlı kalır
Ne Zaman Özellikle Mantıklı Olur?
✔ Kira sözleşmesi yeni yapılmışsa
✔ Kiracı kurumsal ve uzun vadeliyse
✔ Amortisman süresi 12 yılın altındaysa
✔ Lokasyon gelişim aksındaysa
✔ Alternatif kullanım (boşaltıldığında değer artışı) mümkünse
Sonuç: Kimler İçin Doğru Yatırım?
- Aylık düzenli gelir isteyenler
- Uzun vadeli ve risksiz yatırım arayanlar
- Konuta göre daha güçlü nakit akışı hedefleyenler
İçinde kiracı olan dükkân, doğru fiyattan alındığında, konuttan çok daha kısa sürede kendini amorti edebilir.
📌 Doğru analiz yapılmadan alınan dükkân ise, uzun yıllar taşınan pahalı bir yatırım haline gelebilir.
Polat Live Emlak (Batıkent) olarak, ticari gayrimenkullerde yalnızca fiyat değil; kira, amortisman, sözleşme ve lokasyon bütünlüğü üzerinden analiz yapıyoruz.