Kentsel Dönüşüm A’dan Z’ye Rehberi: Tapudan İmar Durumuna, Müteahhit Seçiminden İnşaata Kadar Tüm Süreç
Kentsel dönüşüm, özellikle büyük şehirlerde yaşam kalitesini artırmak, deprem riskini azaltmak ve modern yaşam standartlarına uygun konut üretmek amacıyla uygulanan en önemli projelerden biridir. Ancak bu süreç, doğru bilgiye sahip olunmadığında karmaşık, yorucu ve zaman alıcı olabilir.
Bu nedenle Polat Live Emlak (Batıkent) olarak sizler için arsa–tapu araştırmasından müteahhit seçim sürecine, riskli yapı tespitinden inşaat aşamasına kadar tüm adımları tek bir rehberde topladık.
Aşağıda, kentsel dönüşüm sürecinin en doğru, güncel ve profesyonel anlatımını bulabilirsiniz.
1. Arsa ve Tapu Araştırması: Sürecin Temeli
Kentsel dönüşüme başlamadan önce yapılması gereken ilk ve en kritik adım, arsa ve tapu kayıtlarının detaylı incelenmesidir.
Bu aşamada:
- Parselin ada–parsel bilgileri,
- Tapu niteliği (kat mülkiyeti, kat irtifakı, arsa payı vb.),
- Şerhler, ipotekler, hacizler,
- Miras, paydaşlık ve elbirliği durumları,
- Bağımsız bölüm sayıları,
tapu müdürlüğü kayıtlarından tek tek kontrol edilir.
İleride doğabilecek hukuki sorunların önüne geçmek için bu adımın titizlikle yapılması şarttır.
2. Parselin İmar Durumu ve Plan Notları
Arsanın imar durumu, kentsel dönüşümde hangi tür yapının yapılabileceğini belirleyen temel veridir.
Belediyeden alınan İmar Durumu Belgesi ile:
- Emsal (E),
- Taks–Kaks değerleri,
- Hmax (maksimum yükseklik),
- Çekme mesafeleri,
- Parsel fonksiyonu (konut, ticaret, karma kullanım),
- Plan notları (örneğin 85065-85074, 13514/53 gibi)
netleşir.
Bu bilgiler, inşa edilebilecek projenin sınırlarını belirlediği için büyük önem taşır.
3. Tüm Maliklerin Listesinin Çıkarılması
Kentsel dönüşümde kat maliklerinin oy çoğunluğu temel unsur olduğu için tüm maliklerin doğru listelenmesi gerekir.
Bu aşamada:
- Tapu kayıtlarına göre maliklerin tam listesi çıkarılır,
- Arsa payları belirlenir,
- Paydaşlık/miras gibi özel durumlar analiz edilir,
- Karar alma süreci için iletişim bilgileri derlenir.
Bu liste daha sonra toplantı çağrılarında, karar defteri oluşturulmasında ve 2/3 çoğunluğun hesaplanmasında kullanılır.
4. Belediye ve Tapu Kayıtlarının İncelenmesi
Mevcut yapının durumu ve yasal geçmişinin bilinmesi sürecin sağlıklı ilerlemesi için şarttır.
Bu incelemelerde:
- Yapı ruhsatı,
- Yapının sınıfı,
- Statik proje,
- Encümen kararları,
- Kaçak yapı tutanakları,
- Proje tadilatları,
- Yapı kullanım izin durumu (iskan)
gibi tüm bilgiler kontrol edilir.
Bu bilgiler, riskli yapı tespiti ve yeni yapılacak proje için yol haritası sağlar.
5. Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşümün yasal olarak başlatılması için mevcut binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesi gerekir.
Lisanslı kuruluş tarafından yapılan bu inceleme:
- Karot alınması,
- Donatı tespiti,
- Röleve çalışmalarının yapılması,
- Beton sınıfı analizleri,
- Taşıyıcı sistem performansı ölçümleri
gibi teknik adımları içerir.
Hazırlanan Riskli Yapı Raporu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na sunulur ve onaylanır.
6. Riskli Yapı Ruhsatı ve 15 Günlük Askı Süreci
Rapor onaylandıktan sonra bina, 15 gün süreyle askıya çıkarılır.
Bu süre içinde kat maliklerinin itiraz hakkı vardır. İtiraz olmazsa yapının “riskli yapı” statüsü kesinleşir.
Bu aşamadan sonra tahliye ve yıkım süreci resmi olarak başlar.
7. Kat Maliklerinin Karar Alma Süreci (2/3 Kuralı)
Kentsel dönüşümde en önemli aşamalardan biri, kat maliklerinin birlikte aldığı karardır.
Yasal olarak gereklidir:
- Arsa payı bazında 2/3 çoğunluk sağlanmalıdır,
- Toplantı çağrıları usule uygun yapılmalıdır,
- Tutanaklar ve karar defterleri doğru tutulmalıdır,
- Karara katılmayan malikler için noter tebligatı yapılmalıdır.
2/3 çoğunluğa katılmayan maliklerin arsa payları, yasal süreçle satışa çıkarılabilir.
8. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Süreci
Doğru müteahhit seçimi, projenin kalitesini ve zamanında teslimini belirleyen en kritik aşamalardan biridir.
Seçim aşamasında:
- Firmanın iş bitirmeleri,
- Referans projeleri,
- EKAP kayıtları,
- Banka teminat mektupları,
- Teknik şartname yeterlilikleri
mutlaka incelenmelidir.
Ardından kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya gelir paylaşımı sözleşmesi hazırlanır.
Bu sözleşmede teslim süresi, gecikme cezaları, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşımı gibi tüm maddeler yer almalıdır.
9. Tahliye – Yıkım ve Resmi Bildirimler
Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklere:
- 60 gün tahliye süresi,
- Gerekirse +30 gün ek süre
verilir.
Ardından:
- Elektrik, su, doğal gaz kesimleri yapılır,
- Yıkım ruhsatı alınır,
- Yıkım firması tarafından güvenli yıkım gerçekleştirilir.
10. Proje ve Yapı Ruhsatı İşlemleri
Yeni yapılacak proje için:
- Mimari proje,
- Statik proje,
- Mekanik ve elektrik projeleri,
- Zemin etüdü,
- Otopark çözümü,
- Yangın raporu
hazırlanır.
Tüm birimlerin onayından sonra Yapı Ruhsatı alınır.
11. İnşaat Süreci ve Teslim
İnşaat süreci şu aşamalardan oluşur:
- Temel kazı ve zemin güçlendirme,
- Betonarme imalatları,
- Cephe uygulamaları,
- Elektrik – mekanik tesisat,
- İç mimari ve ince işler,
- Bağımsız bölüm tespiti,
- İskan başvurusu,
- Yeni tapuların çıkarılması.
Son adımda maliklere yeni daire tapuları ve iskanlı yeni binaları teslim edilir.
Sonuç: Kentsel Dönüşüm Bilgi ve Doğru Süreç Yönetimi Gerektirir
Kentsel dönüşüm; tapu incelemelerinden imar planlarına, riskli yapı tespitinden 2/3 çoğunluk kararına kadar birçok teknik ve hukuki adımı içinde barındıran kapsamlı bir süreçtir. Bu nedenle, süreci anlamak ve adımların nasıl ilerlediğini bilmek büyük önem taşır.
Bu rehber, kentsel dönüşümün aşamalarını daha iyi kavramak isteyen herkes için hazırlanmış genel bir bilgilendirme içeriğidir.
Her parselin, her binanın ve her malik grubunun durumu birbirinden farklı olduğu için uygulama adımları değişiklik gösterebilir.
Polat Live Emlak (Batıkent) sektörle ilgili doğru ve güncel bilgileri paylaşmayı amaçlıyoruz.
Kentsel dönüşüm planlayan maliklerin, kendi süreçleri için ilgili kurumlara başvurarak uzmanlardan hukuki ve teknik destek almaları önemlidir.