Kentsel Dönüşümde Büyük Değişiklikler: Artık %50+1 Yeterli
4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma sistemi kökten değişti.
6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan bu düzenleme, özellikle yıllardır anlaşmazlıklar nedeniyle ilerleyemeyen riskli binalar için yeni bir dönemin kapısını aralıyor.
Peki yeni sistem ne getiriyor?
Kimler için avantajlı, kimler için riskli?
Gel birlikte sade ve net şekilde inceleyelim.
Kentsel Dönüşümde En Kritik Değişiklik Nedir?
Yeni düzenleme ile birlikte:
👉 Kentsel dönüşüm kararları için artık 3’te 2 çoğunluk aranmayacak.
👉 Arsa payı oranına göre %50+1 (salt çoğunluk) yeterli olacak.
Bu değişiklik, özellikle az sayıda malikin itirazı nedeniyle yıllarca dönüşüm sürecine giremeyen binalar için kilit açıcı nitelikte.
Süreç Nasıl Başlayacak? (Tek Malik Detayı)
Yönetmeliğe göre;
- Riskli yapı bulunan parsellerde
- Maliklerden yalnızca birinin talebiyle
- Tüm maliklerin katılımına açık bir toplantı yapılması zorunlu hale getirildi.
⚠️ Önemli nokta:
Bu, “tek malik her şeyi tek başına yaptırır” anlamına gelmez.
Ancak süreci başlatma hakkı artık tek bir malike de tanınmıştır.
Toplantı ve Karar Alma Sistemi Nasıl İşleyecek?
Yeni kurallar oldukça net:
- Toplantı çağrısı muhtarlıkta, bina panosunda veya noter yoluyla yapılır
- Duyuru en az 15 gün ilan edilir
- Toplantı ve karar için arsa paylarının %50+1’i yeterlidir
- Alınan kararlar tutanak altına alınır
Bu aşamadan sonra karar, dönüşüm sürecinin resmi dayanağı haline gelir.
Karara Katılmayan Malik Ne Olacak?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere:
- Noter yoluyla
- Elektronik tebligatla
- Veya muhtarlık ilanı ile
resmi tebligat yapılır.
Tebligattan sonra maliklere 15 gün süre tanınır.
15 gün içinde kabul edilmezse:
- İtiraz eden maliklerin arsa payları satış sürecine girer
- Satış, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla yapılır
- Öncelik diğer paydaşlardadır
- Satış gerçekleşmezse TOKİ veya ilgili kamu idaresi devreye girebilir
Artık Hangi İşlemler İçin %50+1 Yeterli?
Yeni yönetmelik ile aşağıdaki işlemler için de salt çoğunluk kararı yeterli olacak:
- Yıkım yapılmadan önce planlama
- Parsel birleştirme (tevhit) ve ayırma (ifraz)
- Kat karşılığı inşaat
- Hasılat paylaşımı
- Satış ve yeniden bina yapımı
Bu durum, kentsel dönüşüm projelerinin çok daha hızlı ilerlemesini sağlayacak.
Devletin Sürece Dahil Olması Ne Anlama Geliyor?
Yeni düzenleme ile devlet:
- Satılamayan paylar için alıcı rolü üstlenebiliyor
- Projelerin finansal olarak yarım kalmasını önlüyor
- Sürecin tamamen tıkanmasının önüne geçiyor
Bu, yatırımcılar ve müteahhitler açısından öngörülebilirlik ve güven anlamına geliyor.
Ev Sahipleri Bu Süreçte Neye Dikkat Etmeli?
✔️ Arsa payı oranınızı mutlaka bilin
✔️ Tebligatları ciddiye alın
✔️ Toplantılara katılın
✔️ “Nasıl olsa olmaz” düşüncesiyle süreci ertelemeyin
✔️ Profesyonel danışmanlık almadan karar vermeyin
Polat Live Emlak Yorumu
Bu düzenleme, mülkiyet hakkını ortadan kaldıran bir sistem değil;
uzun yıllardır kilitlenen kentsel dönüşüm süreçlerini işler hale getirmeyi amaçlayan bir adımdır.
Doğru bilgiyle, doğru zamanda hareket eden maliklerin bu yeni dönemi avantaja çevirmesi mümkündür.
📌 Sonuç
Kentsel dönüşümde artık çoğunluk suskunluğa mahkûm değil.
Karar süreçleri hızlanıyor, belirsizlik azalıyor, riskli yapılar için yeni bir dönem başlıyor.