Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Aynı Şey Mi?
Son yıllarda artan kira bedelleriyle birlikte ev sahipleri ve kiracılar arasında en çok konuşulan hukuki konulardan biri de kira davaları oldu. Ancak uygulamada sıkça karşılaştığımız bir yanlış anlaşılma var: Kira tespit davası ile kira uyarlama davasının aynı dava olduğu düşünülüyor.
Peki gerçekten öyle mi?
Kısa cevap: Hayır.
Her iki dava da kira bedelinin yeniden değerlendirilmesiyle ilgili olsa da amaçları, dayanakları ve açılma şartları birbirinden farklıdır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşulları ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeniden belirlenmesini sağlayan dava türüdür.
Mahkeme karar verirken;
- Bölgedeki emsal kiraları,
- Taşınmazın özelliklerini,
- Kira sözleşmesinin süresini,
- TÜFE oranlarını
birlikte değerlendirir.
Özellikle uzun yıllardır aynı kiracının oturduğu ve kira bedelinin piyasa koşullarının oldukça altında kaldığı durumlarda gündeme gelir.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Neden Önemlidir?
Kira tespit davası belirli durumlarda daha erken açılabilse de uygulamada en önemli eşik 5 yıllık kira süresidir.
Türk Borçlar Kanunu'na göre kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda mahkeme, yalnızca TÜFE artışına bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.
Bu nedenle ev sahiplerinin büyük çoğunluğu için kira tespit davası denildiğinde akla ilk olarak 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri gelir.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası ise Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen "aşırı ifa güçlüğü" ilkesine dayanır.
Bu davanın amacı kira bedelini emsal seviyeye çıkarmak değil, sonradan ortaya çıkan olağanüstü şartlar nedeniyle bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmaktır.
Yani kira uyarlama davası, kira tespit davasına göre daha istisnai bir hukuki yoldur.
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?
Kira uyarlama davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
1. Olağanüstü Bir Durum Ortaya Çıkmış Olmalıdır
Sözleşme yapıldıktan sonra ekonomik kriz, aşırı enflasyon, pandemi veya benzeri olağanüstü gelişmeler yaşanmış olmalıdır.
2. Bu Durum Önceden Öngörülememelidir
Ortaya çıkan gelişme, sözleşme kurulurken taraflar tarafından makul ölçüde öngörülememiş olmalıdır.
3. Davacının Kusuru Bulunmamalıdır
Ortaya çıkan durum davayı açan tarafın kendi davranışlarından kaynaklanmamalıdır.
4. Sözleşmedeki Denge Ciddi Şekilde Bozulmuş Olmalıdır
Taraflar arasındaki ekonomik denge olağanüstü ölçüde değişmiş olmalıdır.
5. Sözleşmenin Aynen Devamı Katlanılması Güç Hale Gelmiş Olmalıdır
Mevcut şartlarda sözleşmenin sürdürülmesi taraflardan biri açısından aşırı derecede ağır sonuçlar doğurmalıdır.
Kira Uyarlama Davasında Süre Şartı Var Mıdır?
Uygulamada en sık sorulan sorulardan biri de budur.
Kira uyarlama davası için kanunda belirlenmiş 1 yıl, 3 yıl veya 5 yıl gibi bir bekleme süresi bulunmamaktadır.
Olağanüstü şartların ortaya çıkması halinde kira sözleşmesinin üzerinden kısa bir süre geçmiş olsa bile uyarlama davası açılabilir.
Burada önemli olan geçen süre değil, yukarıda sayılan şartların gerçekleşmiş olmasıdır.
Her Düşük Kira Bedeli İçin Kira Uyarlama Davası Açılabilir Mi?
Hayır.
Bir taşınmazın kira bedelinin emsal kiraların altında kalması tek başına kira uyarlama davası açılması için yeterli değildir.
Örneğin kiracının uzun yıllardır aynı evde oturması nedeniyle kira bedelinin piyasa koşullarının altında kalması durumunda çoğu zaman değerlendirilmesi gereken dava türü kira tespit davasıdır.
Kira uyarlama davası ise olağanüstü şartların varlığı halinde başvurulan istisnai bir hukuki yoldur.
Sonuç
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı şey değildir.
Kira tespit davası, emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesini amaçlarken; kira uyarlama davası, olağanüstü şartlar nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulmasını amaçlar.
Bu nedenle her düşük kira bedeli kira uyarlama davası sebebi olmadığı gibi, her kira artışı talebi de kira tespit davası kapsamında değerlendirilmez.
Gayrimenkul hukukunda doğru bilgiye sahip olmak, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hak kaybı yaşamaması açısından büyük önem taşımaktadır.
Polat Live Emlak olarak gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan hukuki konuları sizler için anlaşılır şekilde açıklamaya devam ediyoruz.