Tapuda Düşük Bedel Gösterenler İçin Yeni Dönem: Gerçekler ve Doğru Bilinen Yanlışlar (2026)
Son günlerde "Tapusu olanlara tebligat gönderiliyor", "Herkese ceza kesilecek" gibi başlıklarla çok sayıda haber ve sosyal medya paylaşımıyla karşılaşıyoruz. Özellikle gayrimenkul alım–satımı yapan vatandaşlar için bu tür manşetler doğal olarak endişe yaratıyor.
Peki işin aslı ne? Gerçekten herkese ceza mı kesiliyor? Tebligat gelirse ne yapılmalı?
Bu yazıda, panik yaratmadan, gerçek mevzuata ve uygulamaya dayalı olarak konuyu netleştiriyoruz.
Tapuda Düşük Bedel Göstermek Ne Demek?
Gayrimenkul satışlarında, tapu harcı satış bedelinin %4’ü üzerinden hesaplanır (alıcı %2 + satıcı %2).
Bazı satışlarda taraflar, daha az tapu harcı ödemek amacıyla gerçek satış bedelini tapuda daha düşük gösterebilmektedir. Bu durum mevzuatta “eksik beyan” olarak tanımlanır.
2026 Yılı İtibarıyla Ne Değişti?
En önemli değişiklik, eksik beyan halinde uygulanan vergi ziyaı cezasının artırılmasıdır.
- Önceki uygulamada: %25 ceza
- 2026 itibarıyla: %100 vergi ziyaı cezası
Yani eksik beyan tespit edilirse:
- Ödenmeyen tapu harcı
- Aynı tutarda %100 ceza
- Gecikme faizi birlikte talep edilebilmektedir.
Bu artış, caydırıcılığı artırmaya yönelik bir düzenlemedir.
Gerçekten Evlere Tebligat Gönderiliyor mu?
Evet, bazı işlemler için tebligatlar gönderilmektedir.
Ancak burada çok önemli bir ayrım vardır:
❌ Her tapu sahibine tebligat gönderilmiyor.
❌ Rayiçten biraz yüksek gösteren herkes otomatik olarak cezalandırılmıyor.
Kimler İncelemeye Takılabiliyor?
- Bölgedeki emsal satışlara göre bariz düşük bedelle yapılan işlemler
- Değerleme raporlarıyla uyumsuz satışlar
- Arsa ve arazi satışları (konutlara göre daha riskli)
- Kısa süre içinde tekrar el değiştiren taşınmazlar
Gelir İdaresi Başkanlığı, bu incelemeleri emsal satışlar, değerleme verileri ve risk analiz sistemleri üzerinden yapmaktadır.
Tebligat Gelirse Ne Yapılmalı?
Öncelikle panik yapılmamalıdır.
Tebligat, otomatik ceza anlamına gelmez. Genellikle taraflara 15 gün savunma süresi tanınır.
Bu süreçte:
- Gerçek satış bedeli buysa, yazılı savunma yapılabilir
- Satışı etkileyen özel durumlar (kiracı, tadilat ihtiyacı, cephe, kat, aciliyet vb.) belgelenebilir
- Gerekirse düzeltme beyannamesi veya pişmanlık hükümleri değerlendirilebilir
Ayrıca, idarenin somut ispat sunamadığı durumlarda Vergi Mahkemesi yolu açıktır. Danıştay kararlarında, varsayıma dayalı cezalara karşı verilen birçok örnek bulunmaktadır.
Her Düşük Bedel Gösterilen Satış Cezalandırılır mı?
Hayır.
Gayrimenkuller birbirinin aynısı değildir. Aynı binada bile;
- Kat
- Cephe
- İç durum
- Kiracılı olup olmama
- Tadilat ihtiyacı
gibi pek çok unsur fiyatı doğrudan etkiler.
Bu nedenle sadece “bölge ortalaması” tek başına kesin ölçüt değildir. İdarenin somut verilerle durumu ispatlaması gerekir.
Gayrimenkul Satışlarında Doğru Yaklaşım
2026 itibarıyla görüyoruz ki:
- Denetimler arttı
- Sistemler daha gelişmiş
- Riskli işlemler daha kolay tespit ediliyor
Bu nedenle satış öncesinde:
- Satış bedelinin gerçekçi belirlenmesi
- Emsallerin doğru analiz edilmesi
- Sürecin profesyonel danışmanlıkla yürütülmesi her zamankinden daha önemli hale geldi.
Sonuç: Panik Değil, Bilgi Kazandırır
Son günlerdeki haberler tamamen asılsız değil, ancak çoğu zaman abartılı başlıklarla sunuluyor.
Gerçek tablo şudur:
- Devlet herkese ceza kesmiyor
- Ancak bariz eksik beyanlara karşı daha kararlı
- Doğru ve şeffaf işlemler yapanlar için endişe edilecek bir durum yok
Gayrimenkul alım–satım sürecinde doğru bilgi ve doğru yönlendirme, olası riskleri en baştan ortadan kaldırır.
Polat Live Emlak & Gayrimenkul olarak süreci her zaman şeffaf, mevzuata uygun ve güvenli şekilde yönetmeye devam ediyoruz.